Muôn kiểu vướng mắc, khó khăn

Công ty S.S.G 2 thực hiện triển khai đầu tư xây dựng đường đi bộ trên cao kết nối ga metro số 6 tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên với Dự án Thảo Điền Pearl để phát huy hiệu quả khai thác các nhà ga metro và tăng thêm tiện ích phục vụ nhân dân. Đã hơn 8 năm trôi qua, dự án vẫn dậm chân tại chỗ vì không thể thương lượng được với 3 hộ dân có khoảng 230 m² đất trong lộ giới xây cầu dẫn đi bộ trên cao để kết nối ga metro Thảo Điền với dự án chung cư Thảo Điền Pearl và khu vực lân cận. Công ty S.S.G 2 đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành, UBND TP. Thủ Đức thực hiện Văn bản số 60/TB-VP ngày 12/02/2019 của Văn phòng UBND Thành phố xác định dự án tuyến đường đi bộ trên cao kết nối với ga metro thuộc loại dự án phục vụ lợi ích công cộng thuộc diện Nhà nước quyết định thu hồi đất, để sớm giải phóng mặt bằng 230 m² đất trong lộ giới và giao cho Công ty thực hiện dự án.    

Ảnh minh họa

Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Thới An do Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Sài Gòn 9 làm chủ đầu tư có quy mô diện tích 3 ha đã được UBND Thành phố “chấp thuận đầu tư” năm 2018 và được phép thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội “nộp bằng tiền” do dự án dưới 10 ha, đồng thời Dự án cũng đã được UBND Quận 12 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 năm 2018. Nay, theo hướng dẫn của Sở Kế hoạch Đầu tư yêu cầu Công ty thực hiện lại thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước đã có sự thay đổi, do khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị đặc biệt,… phải dành 20% tổng diện tích đất ở,… để xây dựng nhà ở xã hội”. Nhưng đồng thời, tại khoản 2 và khoản 3 Điều 2 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định: “2. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành thì việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP; 3. Đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án đã được chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa nộp tiền thì chủ đầu tư thực hiện nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật”. Công ty Sài Gòn 9 đề nghị UBND Thành phố xem xét “chấp thuận thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% tại thời điểm hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật”. 

Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Long trúng đấu giá đất  dự án Dragon City (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) từ năm 2004, bao gồm 14 khu đất có diện tích 44,49 ha. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND Thành phố cấp GCN QSDĐ để triển khai dự án. Tuy nhiên, tại Phân khu số 15 của Dự án Dragon City, còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất dẫn đến hơn 16 năm nay không thể triển khai dự án. 

Một dự án khác là Ngầm hóa đường điện cao thế 220kV Nhà Bè - Tao Đàn (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè) được UBND Thành phố giao Công ty Phú Long làm chủ đầu tư.  Theo phương án bồi thường được duyệt, Công ty Phú Long đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất và Ban Bồi thường GPMB huyện Nhà Bè để bồi thường GPMB. Nhưng đã hơn 14 năm trôi qua, dự án chưa bồi thường, GPMB xong để giao đất cho Công ty Phú Long thực hiện.  Công ty Phú Long đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành và UBND huyện Nhà Bè khẩn trương thực hiện dứt điểm việc giải quyết bồi thường, GPMB cho hai dự án nói trên để Công ty triển khai thực hiện.

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Bến Thành đang gặp khó trong việc thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh sau khi chia tách căn hộ từ 80 căn hộ thành 123 căn hộ của Dự án Văn phòng và căn hộ Bến Thành AA số 136-138 Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1. Dự án Ben Thanh Tower được xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng từ 30/04/2010. Dự án được điều chỉnh theo Quyết định số 461/QĐ-SXD-TĐDA ngày 01/04/2016 và Quyết định số 1011/QĐ-SXD-TĐDA ngày 09/07/2018 của Sở Xây dựng. Việc chia tách căn hộ diễn ra trong bối cảnh thị trường BĐS giai đoạn 2015 -2018 có hiện tượng khủng hoảng thừa, tính thanh khoản thấp, giá giảm sâu, cần giải quyết tồn kho bất động sản, theo chủ trương kích cầu của Thành phố và trung ương. Số lượng sau khi chia tách làm tăng thêm 43 căn hộ nhỏ, nhưng tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ lại giảm 268,13 m2 so với trước khi chia tách (tổng diện tích sàn căn hộ trước khi chia tách được công nhận là 8.728,30 m², sau khi chia tách tổng diện tích sàn căn hộ còn 8.460,10 m²). Tại Công văn số 4079/STNMT-KTĐ, Sở TN&MT và các sở, ngành liên quan đã báo cáo UBND Thành phố về việc chia tách căn hộ nêu trên không làm thay đổi hệ số sử dụng đất; diện tích sàn sử dụng giảm 268.13 m² . Hiện nay, pháp luật chưa quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính (bổ sung) khi chia tách căn hộ diện tích lớn thành căn hộ có diện tích nhỏ, đồng thời với diện tích sàn bị giảm, nên Công ty cho rằng không phải xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Mong muốn của Công ty là được cơ quan có thẩm quyền xác định Dự án đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, không có nghĩa vụ tài chính phát sinh sau chia tách căn hộ có diện tích lớn thành căn hộ có diện tích nhỏ, để Capella Holdings thực hiện thủ tục cấp GCN cho người dân đã mua căn hộ chia tách. 

Kiến nghị của Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh

Từ năm 2021 đến nay, Thường trực UBND TP. Hồ Chí đã họp “Tổ đầu tư” hàng tuần cùng với lãnh đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức để xem xét, giải quyết các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp và đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại. Điển hình như dự án Khu nhà ở cao tầng phường Phú Mỹ, quận 7 của Công ty Hưng Lộc Phát; dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy, phường Phú Thuận, Quận 7 của Công ty Khải Thịnh; dự án Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức của Công ty Sơn Kim Land,…

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, trước hết là bất cập của một số quy định pháp luật, điển hình là Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiện hành vẫn bỏ sót, chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có QSDĐ khác không phải là đất ở” nên chưa thống nhất, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển QSDĐ phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ gọi là “đất khác không phải là đất ở”, nên đến nay còn nhiều dự án nhà ở thương mại “có QSDĐ khác không phải là đất ở”  chưa được công nhận chủ đầu tư, mà đây lại thường là các dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.

Bên cạnh đó, có một số dự án BĐS, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý, hoặc phải kiểm tra, thanh tra, thậm chí thuộc diện bị điều tra, nên các dự án này đã phải dừng triển khai thực hiện hoặc phải dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc phải dừng thủ tục cấp “sổ đỏ” cho chủ đầu tư, người mua nhà trong dự án,…

Đồng thời, trong khâu thực thi pháp luật cũng bộc lộ “bất cập” mà trong vài năm gần đây xuất hiện tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ” nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng hoặc không nêu rõ chính kiến khi trình hồ sơ dự án BĐS, nhà ở thương mại.

Từ kiến nghị của 57 doanh nghiệp BĐS, Hiệp hội có một số kiến nghị: 

Đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức khẩn trương xem xét tháo gỡ các “vướng mắc” để đẩy mạnh công tác triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê:

TP. Hồ Chí Minh có nhiều doanh nghiệp tự thương lượng GPMB để có quỹ đất sạch và tự bỏ vốn (kể cả vay với lãi suất thương mại) nhằm đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội cho thuê như Công ty Lê Thành, Công ty Nam Long, Công ty Đầu tư Thủ Thiêm, Công ty Thiên Phát, Công ty Phú Cường, Công ty Vạn Thái, Saigonres,… Nhưng do vướng mắc chủ yếu trong khâu thực thi pháp luật, nên một số dự án bị ách tắc chưa thể triển khai thực hiện.

Hiệp hội thống nhất với các kiến nghị của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã nêu tại Phần I của Báo cáo này và đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo quyết liệt để các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức phối hợp chặt chẽ và khẩn trương để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000, hoặc thủ tục giao đất cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội,… để tăng thêm nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian tới. Bởi lẽ, chỉ riêng các dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên (giai đoạn 1 và giai đoạn 2); dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Tạo 2; dự án nhà ở xã hội Nam Lý; dự án nhà ở xã hội cho thuê (giai đoạn 2) Khu chế xuất Linh Trung 2 mà nếu được các Sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức tháo gỡ các ướng mắc trên đây thì hoàn toàn có thể khởi công xây dựng các dự án nhà ở xã hội này trong 6 tháng đầu năm 2022 để có thêm 5.209 căn hộ trong năm 2024-2025.

Hiệp hội thống nhất với các kiến nghị của các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra và đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo quyết liệt để các sở, ngành, quận, huyện phối hợp chặt chẽ và khẩn trương để tháo gỡ các “vướng mắc” về thủ tục đầu tư xây dựng như: “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”; thủ tục “tính tiền sử dụng đất dự án; tính tiền sử dụng đất phát sinh (nếu có)”; thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (có thể kết hợp điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000)”; thủ tục cấp “GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” (còn khoảng hơn 20.000 căn hộ chưa được cấp sổ),… mà các doanh nghiệp đã kiến nghị trên đây.

Hiệp hội đề nghị đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhanh chóng xem xét, sớm có kết luận. Khâu mấu chốt là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính “tiền sử dụng đất” dự án; xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung (nếu có), đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu NSNN, không làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai, để các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện ổn định an cư cho người mua nhà.  

Kiều Đăng