Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Sau gần một năm triển khai, Luật cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước đi vào cuộc sống. Nhiều thủ tục hành chính đã được cải cách, đổi mới; nội dung quản lý nhà nước được cập nhật theo yêu cầu phát triển, góp phần giải phóng nguồn lực cho đất nước.

Tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 quy định, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Triển khai Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó tại Điều 8 quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo nguyên tắc quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Phùng Đức Tiến

Tuy nhiên, khi triển khai thi hành Luật vẫn còn những vướng mắc, đặc biệt, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở đang gặp nhiều khó khăn. Thời gian qua, có nhiều ý kiến, kiến nghị, đề xuất của các địa phương, thông tin phản ánh của báo chí về việc do giá đất trên Bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với Bảng giá đất cũ nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây và có đề xuất về điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Theo Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Phùng Đức Tiến, trong bối cảnh hiện nay, việc xử lý vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích là rất cần thiết. Bộ Tài chính đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, nhằm giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở, qua đó giúp người dân dễ dàng hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Chuyên gia lo ngại tình trạng chậm nộp chờ Nghị quyết 

Góp ý hoàn thiện dự thảo Nghị quyết, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá đây là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao (một giải pháp được Quốc hội cho phép tại Nghị quyết số 206/2025/QH15). Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng vấn đề lớn nhất sẽ nằm ở điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có). Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.

Như vậy, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi, dừng thủ tục; nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra Nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay lúc này.

Vô hình trung, chính sách mới (và thông tin về quá trình xây dựng nó) mặc dù rất nhân văn nhưng sẽ khiến người dân có động lực chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên… chịu thiệt hại. Ngược lại, những người có tư tưởng “khoan hãy nộp” lại là người được hưởng lợi. Điều này dẫn đến kết quả không công bằng cho người dân và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư, khiếu kiện từ những người dân đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ Nghị quyết mới.

Để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất, chuyên gia đề xuất sửa điều khoản chuyển tiếp của Nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo chính sách của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (từ ngày 01/8/2024 cho đến nay). Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả, hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo sự đồng thuận từ phía người dân.

Cần bảo đảm lợi ích của cá nhân, hộ gia đình

Còn theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, chính sách của dự thảo Nghị quyết được thực hiện “có lợi” cho các hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất theo quy định của dự thảo. Tuy nhiên, những trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP sẽ bị thiệt thòi.

Nghị định 103/2024/NĐ-CP mới có hiệu lực thi hành được hơn 01 năm, kể từ ngày 01/08/2024 đến nay, nên số lượng hộ gia đình, cá nhân đã nộp 100% tiền sử dụng đất đối với cả diện tích đất “trong hạn mức” và cả diện tích đất “vượt hạn mức” đất ở của địa phương không nhiều.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng việc được tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này có thể không ảnh hưởng nhiều đến nguồn thu ngân sách nhà nước và tránh được sự so bì giữa các hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất quá cao trước đây. Đồng thời tránh xảy ra tình trạng có thể làm gia tăng đơn thư khiếu nại của các hộ gia đình, cá nhân và đảm bảo sự công bằng.

Từ những phân tích trên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất không nên quy định “trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này” và đề nghị cho phép áp dụng “hiệu lực trở về trước” theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 nhằm bảo đảm lợi ích của cá nhân, hộ gia đình.

Minh Thành