Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA)

PV: Đối với khái niệm “giá trị quyền sử dụng đất” được nêu ra trong Luật Đất đai (sửa đổi) cần được hiểu như thế nào cho đúng thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu: Khoản 21 và khoản 22 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích “21. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất; 22. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định” là chưa chuẩn xác, bởi lẽ nội dung giải thích “giá đất”, “giá trị quyền sử dụng đất” đã nhầm lẫn với khái niệm “đơn giá đất” và trùng lắp với khái niệm “tiền sử dụng đất” tại khoản 56 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Theo đó, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất” đang bị hiểu sai, bởi lẽ theo kinh tế chính trị học thì “giá trị” là một khái niệm trừu tượng, không thể định lượng được chính xác mà chỉ có thể xác định được “vùng có nghiệm số” còn gọi là “vùng giá trị” theo thuyết cơ học lượng tử; hoặc là chỉ số “giá trung bình” theo toán xác suất thống kê, mà theo Karl Max thì “giá trị của hàng hoá là giá trị sức lao động trung bình của xã hội kết tinh  trong hàng hoá đó”, còn “giá cả” (còn gọi là “giá mua bán, giá giao dịch thành” trên thị trường) là cái biểu hiện ra bên ngoài của “giá trị”.
Ví dụ, nếu “giá đất phổ biến (giá cả)” trên thị trường là 10 triệu đồng/m2 trong đó “giá thành phổ biến (có thể tạm coi như là “giá trị”) là 09 triệu đồng/m2 thì có 03 trường hợp xảy ra: 
Công ty A có năng suất lao động cao nhất, quản trị tốt nhất, tài chính mạnh nhất nên có giá thành thấp nhất chỉ 07 triệu đồng/m2 thì sẽ đạt lợi nhuận cao nhất và ứng phó linh hoạt nhất với các biến động của thị trường vì.
Công ty A có thể quyết định bán với giá trên 07 triệu đồng/m2 (thấp hơn giá cả thị trường) mà vẫn có lãi.
Công ty B có năng suất lao động trung bình, năng lực quản trị và tài chính trung bình có giá thành bằng với “giá trị” là 9 triệu đồng/m2 thì vẫn có lợi nhuận nhưng lãi thấp.
Công ty C có năng suất lao động thấp, quản trị kém, tài chính yếu nên giá thành cao hơn giá thị trường 10 triệu đồng/m2 thì bị thua lỗ và có thể phá sản.
Do vậy, có thể nhận thấy “giá đất” là “giá cả của quyền sử dụng đất” chứ không phải là “giá trị của quyền sử dụng đất”.
Cần phải hiểu, “giá đất là giá trị tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”, mà chính xác thì  đây chỉ là “đơn giá đất” tính“trên một đơn vị diện tích đất”, chứ không phải là “giá đất” và ở nước ta thì “đơn giá đất” thường tính theo đơn vị đo lường là mét vuông (m2). 
Khái niệm này cũng chưa chuẩn xác khi nói “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất”, bởi lẽ “Giá đất” là “giá cả tính bằng tiền” tính trên toàn bộ một thửa đất, một khu đất, chứ không tính trên “một đơn vị” diện tích đất, bởi lẽ về lĩnh vực đo lường thì khái niệm “một đơn vị diện tích đất” tính theo m2, héc-ta hoặc inch, yard, mile vuông, km2…
Hơn nữa, khoản 56 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích “56. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, có nghĩa là “tiền sử dụng đất” chính là “giá cả (không phải “giá trị”) quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất” theo giải thích tại khoản 22 Điều 3 Dự thảo Luật Đất (sửa đổi).

Dự án Khu Resort Golden City tại xã Bảo Ninh, TP. Đồng Hới ( Quảng Bình) chậm sử dụng đất trong nhiều năm

Bên cạnh đó, “giá trị của quyền sử dụng đất” là “giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định”, bởi lẽ “giá đất” phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà chủ yếu là phụ thuộc vào địa điểm, vị trí, hình thể (location, position, shape) của khu đất, chứ không phải chỉ phụ thuộc vào “diện tích đất”, hoặc “loại đất”, hoặc “tại thời điểm xác định” vì còn có “kỳ vọng vào giá trị tăng thêm trong tương lai”, hoặc “thời hạn sử dụng”.
PV: Việc “Nhà nước trao quyền sử dụng đất” đang được ban soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra các khai niệm khá chi tiết nhưng là một chuyên gia có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực đất đai, bất động sản ông đánh giá như thế nào? 
Ông Lê Hoàng Châu: Tại các khoản 40, 41, 42 và 43 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã giải thích riêng rẽ từng trường hợp “40. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất…”; “41. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất…”; “42. Nhà nước giao đất để quản lý…” và “43. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)…”, mà hoàn toàn có thể “tích hợp” các nội dung này vào 01 khoản, có thể là khoản 40 như sau: “40. Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các phương thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất”. 
Điều 13 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Nhà nước trao quyền sử dụng đất” và Điều 14 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai” bao gồm Nhà nước “Quyết định giao đất (khoản 6)”, “Quyết định cho thuê đất (khoản 7)”, “Công nhận quyền sử dụng đất (khoản 8”, nhưng tại Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa giải thích khái niệm “Nhà nước trao quyền sử dụng đất”.

Một dự án tại huyện Gio Linh ( Quảng Trị) chậm đưa đất vào sử dụng

Việc xếp thứ tự các khoản 40; 41; 42 và 42 Điều 3 trên đây cũng “không khớp” với thứ tự các khoản 6, 7 và 8 Điều 14 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: “6. Quyết định giao quyền sử dụng đất…”; “7. Quyết định cho thuê đất…”; và “8. Công nhận quyền sử dụng đất…” nên cần cấu trúc lại các khoản này vào một khoản, có thể là “khoản 40” thì phù hợp hơn.
Tôi đề nghị tích hợp nội dung các khoản 40, 41, 42 và 43 thành khoản “40. Nhà nước trao quyền sử dụng đất” (thay thế các khoản 40, 41, 42 và 43 cũ) Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 
PV: Đối với các trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được Dự thảo Luât Đất đai (sửa đổi) nêu ra đang vênh với Luật Nhà ở 2014 vậy ông đề xuất giải pháp nào cho trường hợp này?
Ông Lê Hoàng Châu: Khoản 39 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích “39. Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên tại Điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013 và điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng do Luật Đất đai 2013 không quy định cơ chế thực hiện, nên các địa phương đều phải thực hiện tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước, rồi sau đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh mới ban hành Quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho dự án nhà ở xã hội dẫn đến làm tăng thêm thủ tục hành chính và thời gian làm thủ tục hành chính không cần thiết và làm tăng thêm chi phí “tuân thủ pháp luật”.
Do vậy, rất cần thiết quy định rõ cơ chế thực thi chính sách “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Việc sửa đổi đề nghị theo hướng “Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp miễn tiền sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất rồi mới quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!

Đỗ Hùng thực hiện.