Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác. Hợp đồng chuyển QSDĐ bao gồm các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng (QSD) đất là một trong các loại hợp đồng dân sự phổ biến trong đời sống hàng ngày và cũng là phương tiện pháp lý quan trọng giúp các chủ thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 

Với tư cách là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, hợp đồng chuyển QSDĐ mang đầy đủ các đặc trưng của hợp đồng dân sự như là sự thỏa thuận, tự do, tự nguyện của các bên nhằm mục đích chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ. Do đó, hợp đồng chuyển QSDĐ trước tiên phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực chung của giao dich dân sự, được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặt khác, vì đối tượng chuyển giao giữa các bên trong hợp đồng là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt nên hợp đồng chuyển QSDĐ ngoài tuân thủ các điều kiện có hiệu lực chung của hợp đồng dân sự do Bộ luật Dân sự quy định còn phải tuân thủ các điều kiện khác do luật Đất đai quy định. Ngày 18/1/2024, Luật Đất đai số 31/2024/QH14 được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Bài viết này sẽ tóm tắt các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, với tư cách là một loại giao dịch dân sự quan trọng, phổ biến, hợp đồng chuyển QSDĐ phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện chung mà Bộ luật dân sự quy định tại Điều 117 bao gồm: Điều kiện về chủ thể, về ý chí, về nội dung mục đích và điều kiện về hình thức. Cụ thể như sau:

Một là, điều kiện về chủ thể: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập. Chủ thể của hợp đồng chuyển QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức. Khi tham gia vào hợp đồng chuyển QSDĐ, đòi hỏi các bên có năng lực chủ thể bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp. 

Về năng lực pháp luật: Người chuyển QSDĐ có QSDĐ hợp pháp (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển QSDĐ từ giao dịch dân sự hợp pháp: Mua bán, tặng cho, nhận thừa kế); Các bên trong hợp đồng phải có quyền chuyển và nhận QSDĐ, không thuộc các trường hợp pháp luật cấm chuyển hoặc nhận QSDĐ. Trong trường hợp QSDĐ là tài sản chung thì việc chuyển QSDĐ phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu chủ còn lại.

Về năng lực hành vi: Các chủ thể phải đủ năng lực để tự mình xác lập thực hiện các quyền, và nghĩa vụ trong hợp đồng. Điều kiện về năng lực hành vi của cá nhân phụ thuộc vào hai yếu tố là tuổi và khả năng nhận thức và điều khiển hành vi. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, người xác lập, thực hiện hợp đồng liên quan đến QSDĐ phải đủ điều kiện về tuổi và khả năng nhận thức và điều khiển hành vi theo luật định. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện hợp đồng chuyển QSDĐ. Đối với người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi, hạn chế năng lực hành vi hoặc có khó khăn trong nhận thức, điều khiển hành vi thì hợp đồng liên quan đến QSDĐ của những người này được người đại diện xác lập, thực hiện hoặc đồng ý theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp chủ thể của hợp đồng là tổ chức thì năng lực chủ thể của tổ chức được thể hiện thông qua năng lực của cá nhân người đại diện. Người đại diện phải có đủ năng lực hành vi và có quyền đại diện hợp pháp cho tổ chức. Đồng thời tổ chức cũng phải có quyền chuyển QSDĐ hoặc quyền nhận QSDĐ hợp pháp. 

Hai là, điều kiện về ý chí: Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện. Tự do ý chí là một trong những nguyên tắc tối cao của giao kết hợp đồng và cũng là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khi giao kết hợp đồng đòi hỏi các bên trung thực, hợp tác và tự nguyện. Quá trình giao kết hợp đồng các chủ thể không bị lừa dối, nhầm lẫn, cưỡng ép, đe dọa. Khi hợp đồng được giao kết không thỏa mãn điều kiện về ý chí, thì các bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. 

Ba là, điều kiện về nội dung, mục đích: Nội dung, mục đích của hợp đồng chuyển QSDĐ không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản quy định quyền, nghĩa vụ của các bên. Trong hợp đồng chuyển QSDĐ, các bên thỏa thuận chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ. Theo đó, các điều khoản trong nội dung của hợp đồng, mục đích của các bên trong hợp đồng chuyển QSDĐ phải phù hợp với quy định của pháp luật và các chuẩn mực đạo đức chung. Đối với hợp đồng chuyển QSDĐ, pháp luật quy định các trường hợp cấm chuyển nhượng, cấm nhận chuyển QSDĐ (Điều 191 Luật Đất đai 2013, khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Ví dụ cấm sử dụng hợp đồng chuyển QSDĐ để trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc nghĩa vụ với người thứ ba như trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, bán tài sản là QSDĐ đang thế chấp, đang đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không được sự đồng ý của người có quyền… Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.

Bốn là, điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển QSDĐ là loại hợp đồng pháp luật quy định hình thức bắt buộc phải bằng văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (Điều 27 Khoản 3 Luật Đất đai năm 2024).

Trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật còn quy định hợp đồng chuyển QSDĐ còn cần có thủ tục được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì trước khi chuyển nhượng chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp Tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng (Khoản 7 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).

 Như vậy, hợp đồng chuyển QSDĐ, với tư cách là một loại giao dịch dân sự phổ biến nên trước hết hợp đồng giữa các bên sẽ phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực chung của giao dịch dân sự, đây là các điều kiện cần thiết, tối thiểu được áp dụng cho tất các các hợp đồng chuyển QSDĐ.

Ngoài các điều kiện chung được quy định trong Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển QSDĐ còn tuân thủ các điều kiện được quy định trong Luật Đất đai. Theo đó, tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; Trong thời hạn sử dụng đất; QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. Như vậy, ngoài các điều kiện có hiệu lực chung đươc quy định cho mọi loại hợp đồng dân sự (Điều 117 Bộ Luật Dân sự), Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể hơn các điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ của người sử dụng đất. So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm điều kiện về “QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”. 

Hợp đồng chuyển QSDĐ sẽ có hiệu lực pháp luật (làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên) khi thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực bao gồm: Điều kiện có hiệu lực chung của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ Luật Dân sự) và các điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024). Khi hợp đồng chuyển QSDĐ tuân thủ các điều kiện này, hợp đồng sẽ được công nhận hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và được đảm bảo hiệu lực bởi pháp luật. Hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên, bên có lỗi có thể phải chịu trách nhiệm dân sự. 

Pháp luật quy định rõ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ một mặt nhằm tôn trọng quyền tự do ý chí, cam kết, thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, nhưng đồng thời cũng đảm bảo việc chuyển QSDĐ được diễn ra an toàn, tránh rủi ro, tranh chấp cho các bên, đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, đúng pháp luật.

ThS. NGUYỄN THỊ VÂN ANH
Khoa Luật - Học viện An ninh nhân dân
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 7 năm 2024