Dự án Luật Đất đai xung quanh những nội dung được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm

23/08/2022

TN&MTBảng giá đất; chuyển mục đích sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất; sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất,... là những nội dung được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm trong Dự án Luật Đất đai sửa đổi. Xin được góp ý với Ban soạn thảo một số vấn đề xung quanh các nội dung nêu trên.

Bảng giá đất (Điều 130)

Khoản 1 quy định: Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm 1 lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm 1 lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành. Nhưng cần làm rõ hơn một số nội dung: Cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn luôn có sự biến động. Việc biến động giá đất xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Việc Nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy, sẽ thiếu tính ổn định, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm 1 lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất.

Góp ý với Dự án Luật Đất đai xung quanh những nội dung doanh nghiệp đặc biệt quan tâm

Quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Khoản 3 quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường,… Việc quy định sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Bởi lẽ: Giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá.

      Các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất có giống nhau không (đất thu hồi mục đích công ích, đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị mức đền bù là khác nhau). Giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Theo đó, đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp để thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

Về chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 59)

Đây là vấn đề được rất nhiều doanh nghiệp quan tâm vì sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đất đai. Theo đó, Luật Nhà ở quy định trường hợp các chủ đầu tư đang có loại đất khác (phi nông nghiệp không phải đất ở) khi muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì bắt buộc đất đó phải có 1 phần đất ở thì mới được chuyển đổi. Chính vì quy định này, nên hiện có nhiều dự án bị ách tắc.

Giải quyết vướng mắc trên, tại Điều 59 Dự thảo Luật Đất đai đã có sự tiến bộ khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không cần điều kiện như Luật Nhà ở, chỉ cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đây là điểm có thể tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên theo tôi, vẫn cần bổ sung thêm điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 1 là phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Ngoài ra, trong 7 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, đề xuất quy định rõ thêm hình thức: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc tại điểm b khoản 1 quy định cụ thể hơn “Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở hoặc không phải đất ở)” để quy định được cụ thể, rõ ràng hơn.

Về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64)

Điểm a khoản 2 quy định về tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Theo chúng tôi, tiêu chí này không phù hợp, mà nên quy định theo khu vực. Ví dụ, như dự án khu vực đô thị đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 thì quy mô khác, đô thị loại 4 loại 5 thì quy mô khác; dự án khu vực nội đô và ngoại đô sẽ có quy mô khác. Có như vậy mới phát huy được nguồn lực đất đai một cách triệt để, khuyến khích, tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tham gia thực hiện. Vì nếu diện tích quá nhiều sẽ rất ít nhà đầu tư đủ điều kiện cũng như khả năng có thể tham gia được.Đồng thời, nếu quy định diện tích dự án quá lớn, các dự án dưới 100 héc-ta phải tổ chức thực hiện đấu giá, như vậy Nhà nước sẽ phải huy động nguồn lực rất lớn để tổ chức thực hiện, việc này sẽ gặp rất nhiều khó khăn và không phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

      Điểm đ khoản 2 quy định nhà đầu tư phải cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất là không phù hợp, khó thực hiện trong thực tế. Đề nghị sửa đổi nội dung này theo hướng quy định tiến độ hoàn thành dự án là một trong những tiêu chí xem xét khi xét thầu lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, cần quy định cụ thể hơn là nhà đầu tư có năng lực về tài chính đáp ứng được yêu cầu của dự án và có kinh nghiệm triển khai dự án có quy mô, tính chất tương đương để đảm bảo năng lực kinh nghiệm của nhà đầu tư.

Về sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 78)

Dự thảo đưa ra 2 phương án, nhưng nội dung cơ bản hai phương án là giống nhau: Không được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Quy định như vậy có thể không đảm bảo quyền của người sử dụng đất và không khuyến khích đầu tư xây dựng dự án đô thị và nhà ở thương mại trong khi hiện tại, nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao. Vì thực tế có rất nhiều cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất nhưng không đủ khả năng thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Họ có nhu cầu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân khác để thực hiện các dự án nói trên. Vì vậy, Luật Đất đai nên cởi mở hơn trong việc cho phép nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại theo hướng đưa ra các điều kiện cụ thể để đảm bảo dự án đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có thể thực hiện chứ không nên cấm các quyền này.

Đồng thời, trong Điều 78 cũng quy định: “Việc nhận chuyển nhượng để chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích phi nông nghiệp.” Đối với đất trồng lúa và đất rừng phòng hộ thì việc hạn chế là phù hợp. Tuy nhiên, đối với đất rừng sản xuất, việc hạn chế chưa thật sự phù hợp. Vì rừng sản xuất cũng được khai thác để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh. Trong một số trường hợp nên cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất sang mục đích phi nông nghiệp để thực hiện các dự án nghỉ dưỡng kết hợp du lịch sinh thái nhằm nâng cao giá trị sử dụng của rừng sản xuất, vừa thúc đẩy du lịch địa phương.

Nguyễn Quốc Hiệp

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC)

 

 

Gửi Bình Luận

code

Tin liên quan

Tin tức

Nhật Bản triển khai mô hình sản xuất sắn tuần hoàn đầu tiên tại Việt Nam

Tân Trưởng đại diện FAO tại Việt Nam: 'Vì Việt Nam, với Việt Nam và từ Việt Nam'

Phát huy vai trò nòng cốt trong quy hoạch và bảo vệ tài nguyên nước

Khẩn trương hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cho đường sắt tốc độ cao

Nông nghiệp

Người mang lại giá trị sản phẩm chè Tân Cương, Thái Nguyên

Kết quả hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo, hộ cận nghèo Dự án 5

Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ phối hợp cùng FAO tổ chức Diễn đàn trao đổi kinh nghiệm cấp cao giữa các khu vực về mô hình OCOP

Tăng sức cạnh tranh cho nông sản mùa vụ

Tài nguyên

Khát vọng quốc gia biển

Quản lý tài nguyên khoáng sản tại Hà Tĩnh: Thực trạng và giải pháp tháo gỡ từ thực tiễn, chính sách

Điện Biên: Kỳ vọng đổi mới từ Luật Địa chất - Khoáng sản năm 2024

Lạng Sơn siết chặt quản lý khoáng sản: Từ thực tiễn địa phương đến kỳ vọng Luật mới

Môi trường

Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp UNDP ra mắt cơ chế chính sách đa bên chống ô nhiễm nhựa

Thúc đẩy hành động từ dữ liệu: Hướng tiếp cận mới cho quản lý rác thải nhựa tại Việt Nam

Quảng Ninh: Nhiều kết quả nổi bật trong bảo vệ rừng và phát triển lâm nghiệp bền vững

Khánh Hòa: Nhóm Môi trường xanh Đại Lãnh cùng nhau dọn rác, giữ màu xanh cùng biển

Video

Giải pháp kiểm soát nguồn gây ô nhiễm môi trường ở các thành phố lớn

Nâng cao chất lượng nội dung và điểm số khoa học trên Tạp chí in Tài nguyên và Môi trường

Nâng cao công tác quản lý nhà nước về môi trường và hỗ trợ các doanh nghiệp

Phụ nữ tiên phong trong phát triển kinh tế tuần hoàn

Khoa học

PGS.TS Nguyễn Văn Chiều: Hun đúc bản lĩnh chính trị - Thắp lửa nghiên cứu - Kiến tạo thế hệ trí thức mới cùng tinh thần Nghị quyết số 57-NQ/TW

Tạo nguyên liệu, nhiên liệu từ rác thải tại chợ Dĩnh Kế, phường Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh

Nghiên cứu cơ bản làm nền tảng khoa học vững chắc cho phòng chống thiên tai

5 Luật mới định hình tương lai khoa học công nghệ Việt Nam

Chính sách

Công tác đánh giá, phân hạng sản phẩm OCOP được chia thành 02 cấp

Kiện toàn chức năng thanh tra ngành nông nghiệp và môi trường

Tiêu chí xác nhận dự án đầu tư thuộc danh mục phân loại xanh

Quy định về việc lập nhiệm vụ quy hoạch đô thị và nông thôn

Phát triển

Đắk Lắk: Du lịch biển rừng, hội tụ giao thoa hướng tới phát triển kinh tế sau sát nhập

Phía sau vết dầu loang: Hành trình trả ơn thiên nhiên của ông Phạm Văn Sơn

Tổ chức FAO khuyến nghị Việt Nam trao công nghệ AI tận tay nhà nông

Động lực tăng trưởng mới

Diễn đàn

Thời tiết ngày 10/7: Bắc Bộ và Thanh Hóa mưa rào và dông, cục bộ mưa rất to

Thời tiết ngày 9/7: Đông Bắc Bộ, Thanh Hóa - Đà Nẵng, Quảng Ngãi - Đắk Lắk, Khánh Hòa nắng nóng

Thời tiết ngày 8/7: Vùng núi Bắc Bộ, Cao nguyên Trung Bộ và Nam Bộ cục bộ mưa to

Thời tiết ngày 7/7: Bắc Bộ Bắc Bộ nhiệt độ tăng nhẹ, có nơi nắng nóng, chiều tối mưa dông