Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực ngày 01/8/2024, đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách của Đảng, nghị quyết của Quốc hội và luật hóa các quy định phù hợp với thực tiễn, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật; từ đó kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội quan trọng, phát triển bền vững, phồn vinh của đất nước.

Luật sư Đặng Thành Chung, Công ty Luật An Ninh - Đoàn luật sư TP Hà Nội

Phân tích về những điểm mới đáng chú ý, Luật sư Đặng Thành Chung, Công ty Luật An Ninh - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết: Trong quá trình thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật đất đai, so với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới nổi bật có thể kể đến:

Thứ nhất, loại bỏ hộ gia đình ra khỏi đối tượng người sử dụng đất. Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Hộ gia đình sử dụng đất chỉ còn là khái niệm trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành. Từ thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực không còn cấp đất cho hộ gia đình. Quy định như vậy là cần thiết và phù hợp, điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập đã gặp phải trong quá trình thực tiễn áp dụng. Thực tế, việc quy định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó nhưng thực tế, việc xác định thành viên của hộ gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ, xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, phức tạp, gây ảnh hưởng đến thời gian, thủ tục giải quyết trong các vụ tranh chấp liên quan đến sổ đỏ cấp cho hộ gia đình.

Thứ hai, bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, nhấn mạnh, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường. Luật đã quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. Đây là điểm mới quan trọng, làm cơ sở giải quyết nhanh chóng cho các công tác thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá trị Bất động sản cũng như tính toán được hiệu quả đầu tư dự án, quy định trách nhiệm giữa các bên liên quan,... là nhưng vấn đề nhức nhối và tồn đọng, bị khiếu nại suốt thời gian qua.

Thứ ba, khoản 3 Điều 138 Luật đất đai mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ. Ngoài ra, đất cấp sai thẩm quyền từ ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/08/2024 đáp ứng các điều theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ. Điều này rất có lợi cho người dân.

Thứ tư, đối với vấn đề thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; Nhà ở. Đặc biệt, ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Đồng thời, khoản 4 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống sản xuất. Đặc biệt, theo khoản 6 Điều 91 Luật đất đai năm 2024, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất, nhằm đảm bảo tối đa lợi ích cho người dân bị ảnh hưởng, giữ vững ổn định - an sinh xã hội, cuộc sống cho nhân dân.

Thứ năm, cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Theo khoản 7 Điều 45, trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay. Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai năm 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai năm 2013.

Đánh giá về những thay đổi đối với vấn đề “Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai”, Luật sư Đặng Thành Chung cho rằng: So với Luật Đất đai 2013, Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã chia 03 nhóm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ, gồm: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Tuy nhiên, luật cũng quy định rất rõ điều kiện để được cấp sổ đỏ, cả 3 nhóm trên đều phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy tờ, đang được cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định sẽ được kéo dài thêm 10 năm (trước ngày 01/7/2014) so với quy định cũ.

Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ, chỉ giải quyết cấp sổ cho đất không có giấy tờ nhưng phải thỏa mãn điều kiện không có vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền

Việc luật hóa các quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ nói trên chủ yếu nhằm giải quyết cho các trường hợp đất do cha ông để lại, đã được sử dụng lâu đời nhưng do các yếu tố khách quan như người dân thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, do hiểu biết pháp luật còn hạn chế hoặc do không có nhu cầu chuyển nhượng đất nên không đi đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc quy định như vậy sẽ đảm bảo được quyền lợi của người dân.

Theo quy định của điều khoản này thì quy định rất rõ, chỉ giải quyết cấp sổ cho đất không có giấy tờ nhưng phải thỏa mãn điều kiện không có vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, sẽ không có sự hợp thức hóa cho các trường hợp sai phạm như việc người dân cố tình lấn chiếm đất.

Tuy nhiên, để thực hiện được đúng tinh thần quy định của luật còn phụ thuộc rất nhiều vào quy trình thực hiện, đặc biệt là việc xác định đất không có tranh chấp, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, bởi không thể loại trừ hoàn toàn các trường hợp sẽ bắt tay, cấu kết với các trường hợp vi phạm nhằm hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận.

Do đó, để thực hiện đúng quy định của Luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân, ngăn ngừa các trường hợp lợi dụng chính sách để hưởng lợi, quy trình thực hiện phải được cân nhắc xây dựng kỹ lưỡng, đặc biệt phía cơ quan nhà nước thực thi việc cấp giấy chứng nhận cần phải đảm bảo việc thực hiện chính xác, công minh, không tạo cơ hội cho các đối tượng lợi dụng, trường hợp phát hiện hành vi vi phạm phải kịp thời xử lý nghiêm minh.

Việc ban hành Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới nổi bật, Luật sư Đặng Thành Chung cũng kỳ vọng: Những điểm mới của Luật sẽ sớm đi vào thực tiễn để kịp thời tháo gỡ khó khăn, giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn tại, bất cập; tạo ra tác động tích cực đến nguồn lực đất đai của nước nhà, đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp, tạo động lực phát triển kinh tế cho quốc gia.

Tuy nhiên, để có thể phổ biến và thực thi trên thực tế các quy định của Luật, các bộ/ban/ngành cần chung tay chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành Luật, sát sao công tác ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật, tránh xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, từ đó các quy định của Luật có thể được thực thi nhanh chóng, kịp thời, thống nhất, đồng bộ, hiệu quả, để doanh nghiệp và người dân thụ hưởng được những quyền lợi theo quy định của luật.

Hoàng Anh