Luật sư Nguyễn Văn Hậu chia sẻ với Phóng viên Tạp chí TN&MT về những chính sách mới của Luật Đất đai 2024

PV: Thưa ông, những chính sách mới trong Luật Đất đai 2024 là gì?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Luật Đất đai 2024 khá toàn diện so với Luật Đất đai năm 2013. Các điểm mới được quan tâm nữa là thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giao cho trọng tài thương mại để xử lý các vấn đề liên quan đến việc tranh chấp đất đai về thương mại; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn nhận đất trồng lúa và được nhận chuyển nhượng; quy định cụ thể phân loại đất; công bố công khai các loại quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất (cụ thể trường hợp cá nhân được giao đất, tuy nhiên 24 tháng không sử dụng đất đúng quy định, sẽ bị thu hồi đất); phải hoàn thành việc bố trí tái định cư, thì mới được thu hồi đất, tách, hợp thửa đất phải có diện tích tối thiểu (do UBND các tỉnh, thành phố thực hiện) theo quy định...

PV: Ông có thể chỉ ra cụ thể những vấn đề thực tiễn có liên quan đến đời sống người dân?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Chúng ta có thể thấy có nhiều điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013. Đồng thời, sẽ bổ sung những quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, Điều 25.

Điều được người dân quan tâm nữa là việc thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng. Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).

Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).

Về vấn đề cấp đất cho hộ gia đình, theo Điều 4, Luật Đất đai năm 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình. Nhưng theo Điều 5, Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình.

Luật Đất đai năm 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2025)". Vì vậy, căn cứ những quy định trên thì từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình.

PV: Theo ông, đâu là những điểm nổi bật trong Luật Đất đai sửa đổi lần này?

Luật sư Nguyễn văn Hậu: Đối với việc xây dựng bảng giá đất, hằng năm UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Theo Khoản 3, Điều 159, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hiện nay, theo Khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 quy định 05 phương pháp định giá đất, theo Khoản 5, Điều 158, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất. Trong khi đó, hiện nay, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với việc sửa đổi nguyên tắc sử dụng đất, cho thấy Luật Đất đai 2013 thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất; bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất; bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.

Theo Điều 75, Luật Đất đai 2024 phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Hiện nay, theo Điều 48, Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi 2018) quy định công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch; toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai; toàn bộ nội dung kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

Phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, theo Khoản 6, Điều 91, Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Tuy nhiên, theo Khoản 23, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Đến Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220.

Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/8/2024

PV: Đối với những quy định mới trong phân loại đất, chuyển nhượng đất, chuyển nhượng bất động sản, khai thác quỹ đất như thế nào, thưa ông?

Luật Sư Nguyễn Văn Hậu: Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà phân loại đất đai thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 thì sửa đổi một số quy định sau đây: Không liệt kê các loại đất thuộc đất nông nghiệp khác; không liệt kê các loại đất thuộc đất phi nông nghiệp khác. Và sửa đổi định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng như sau: Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê (Theo Luật Đất đai 2013 thì nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng).

Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 176, Luật Đất đai 2024.

Hiện nay, theo Điều 130, Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3, Điều 129, Luật Đất đai 2013.

Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, theo Điều 249, Luật Đất đai 2024 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

Còn theo Khoản 3, Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày luật này có hiệu lực thi hành.

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Hiện nay, theo Khoản 3, Điều 191, Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, tại Mục 5, Chương III, Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.

Ngoài ra, tại Khoản 7, Điều 45, Luật Đất đai 2024 có quy định như sau: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại Khoản 6, Điều này và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế. Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Luật Đất đai 2024 sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản. Tại Khoản 1, Điều 14, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi 2014) được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

Trong khi đó, Điều 247, Luật Đất đai 2024 thể hiện việc thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại, theo Khoản 5, Điều 236, Luật Đất đai 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Đồng thời, bổ sung những vấn đề về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115, Luật Đất đai 2024.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!

Nguyễn Kiên (thực hiện)