Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh)

Cụ thể, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định như thế nào được xem là “có giấy tờ về quyền sử dụng đất”.

Trong khi đó, tại Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP quy định các loại “giấy tờ hợp pháp về đất đai” để được cấp giấy phép xây dựng thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai trường hợp từ sau ngày 01/7/2004, nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm: Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu theo cách hiểu và áp dụng văn bản pháp luật chung một cách đồng bộ thì “có giấy tờ về quyền sử dụng đất” được dẫn chiếu theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với dự án nhà ở thương mại thì phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (khu đất của sản phẩm đất nền, nhà liên kề hoặc khu đất của nhà chung cư).

Trên thực tế, một số địa phương thực hiện theo cách hiểu chỉ cần có biên nhận nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trường hợp dự án. Chẳng hạn, tại Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh được căn cứ vào Giấy tiếp nhận hồ sơ ngày 19/5/2022 của Công ty Cổ phần Long Thành Riverside nộp tại Trung tâm hành chính công tỉnh.

Một số dự án tại địa phương khác cũng có trường hợp chỉ căn cứ vào quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư mới chỉ “tạm nộp” hoặc thậm chí chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, cùng một quy định pháp luật nhưng cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các dự án bất động sản trong một địa phương và giữa các địa phương với nhau, trong đó vấn đề nổi cộm nhất là tình trạng chủ đầu tư chuyển nhượng dưn án cho người dân nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Dẫn đến tình trạng người dân vào ở, nhưng không thể cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư chưa tính xong tiền sử dụng đất.

Đối với việc cấp giấy phép xây dựng thì Luật Đất đai năm 2024 không điều chỉnh, nên tình trạng xây dựng hoàn thành vẫn nợ tiền sử dụng đất thì không được giải quyết.

Nhưng, vấn đề căn cứ quy định điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch có sự thay đổi. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có Quyết định giao đất hoặc Quyết định cho thuê đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn đủ điều kiện.

Như vậy, các dự án còn nợ tiền sử dụng đất trước đây không thể đủ điều kiện đưa vào giao dịch, không thể đủ điều kiện đưa vào sử dụng (với ý nghĩa bàn giao cho người mua nhưng chưa đủ điều kiện bán cho người mua) thì nay đã có cơ hội được chuyển nhượng/bán cho khách hàng.

Tuy nhiên, với khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định về dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất (lô/nền) nhưng vẫn “lệch pha” so với Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

“Như vậy, chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận từ dự án của mình một cách “dễ dàng” hơn và rất “đúng luật’. Và đây là điểm “cứu vớt” thị trường bất động sản đang trong trạng thái “bất động” hiện nay. Đặc biệt, là những “ông chủ” có nhiều quỹ đất” và tình trạng “mắc kẹt” do tính tiền sử dụng đất không còn là áp lực đối với chủ đầu tư. Vấn đề của họ là tài chính được giải quyết trong việc đủ điều kiện đưa vào giao dịch”, Luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh!.

Nhất Nam