Thực hiện nghị quyết Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 4/2023 số 74/NQ-CP ngày 07/5/2023 và các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Bộ TN&MT đã trình Chính phủ ban hành Nghị định 12 và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Định giá đất theo phương pháp mới

Nghị định 12 gồm có 5 Điều. Đối với nội dung quy định về giá đất, Nghị định 12 đã sửa đổi, bổ sung 6 Điều và bổ sung thêm 9 Điều mới vào Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Ngoài ra, Nghị định 12 còn quy định xử lý chuyển tiếp về giá đất. Trong đó, có một số quy định mới về giá đất. Cụ thể, về phương pháp định giá đất, Nghị định bãi bỏ phương pháp chiết trừ; sửa đổi, bổ sung nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất; bổ sung quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung quy định về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất, đồng thời quy định trách nhiệm của đơn vị xác định giá đất khi thu thập thông tin và trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin.

Nghị định 12 sửa đổi Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44 về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp đó.

Cụ thể, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích SDĐ, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá QSDĐ mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích SDĐ, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam, kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc SDĐ theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở SDĐ có hiệu quả cao nhất (hệ số SDĐ, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo QHSDĐ, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp như: Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; tính giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao,...

Về giá đất cụ thể, Nghị định bổ sung thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể và trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể của UBND cấp huyện đối với trường hợp được UBND cấp tỉnh ủy quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương; bổ sung quy định về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc tổ chức, xác định giá đất cụ thể; sửa đổi, bổ sung quy định về việc hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất; bỏ quy định về kế hoạch định giá đất cụ thể.

Tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc tại địa phương

Về lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể, Nghị định bổ sung quy định đối với trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thành lập Tổ công tác liên ngành; sửa đổi điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Về Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Nghị định sửa đổi, bổ sung về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức trong quá trình chuẩn bị hồ sơ phương án giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; thành phần, trình tự hoạt động, nội dung thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Về quy định chuyển tiếp, Nghị định quy định xử lý đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ…theo đúng quy định của pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày Nghị định 12 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, Nghị định bổ sung quy định người SDĐ phải nộp bổ sung khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền SDĐ, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất.

Ngoài ra, Nghị định còn bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung một số từ ngữ; các Phụ lục về ví dụ các phương pháp định giá đất, mẫu phiếu thu thập thông tin để định giá đất cụ thể, mẫu báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, mẫu Chứng thư định giá đất.

Quy định rõ thẩm quyền của Ủy ban nhân dân các cấp

Nghị định 12 cũng quy định một số nội dung công việc thuộc thẩm quyền của UBND. Do đó, nhằm triển khai Nghị định 12 kịp thời, hiệu quả, UBND cấp có thẩm quyền cần thực hiện một số nội dung.

Cụ thể, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện kiện toàn thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định 12.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở TN&MT nghiên cứu, tham mưu việc quy định cụ thể các yếu tố hình thành doanh thu, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư đối với trường hợp UBND tỉnh quy định các yếu tố nêu trên.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan tài chính rà soát hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành hàng năm; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành theo quy định của pháp luật về thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương (nếu cần thiết).

Đối với các trường hợp không thuê được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể, UBND cấp có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể hoặc thành lập Tổ công tác liên ngành để xác định giá đất cụ thể.

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức rà soát các trường hợp đã giao đất, cho thuê đất,… theo đúng quy định của pháp luật đất đai năm 1993, 2003 và 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 5/2/2024 nhưng chưa quyết định giá đất cụ thể để chỉ đạo xác định giá đất cụ thể và thực hiện quyết định giá đất.

QUANG MINH
Nguồn: Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5 năm 2024