Buổi tọa đàm là dịp để các chuyên gia chỉ ra những bất cập, khó khăn trong công tác xác định giá đất. Từ đó, cùng nhau tìm ra các định hướng, giải pháp mang tính tham mưu cho công tác xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, góp phần phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp.

Các đại biểu tham dự buổi tọa đàm “Bỏ khung giá đất để phù hợp với nguyên tắc thị trường”

Một nội dung quan trọng trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến là vấn đề về bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường theo bảng giá đất hàng năm. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc xác định giá đất là vấn đề rất khó và sẽ tác động đến rất nhiều đối tượng trong xã hội.

Trong khi đó, việc xác định bảng giá đất hàng năm cũng còn nhiều bất cập, cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy,... Nhận thấy những tồn tại và vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất hiện nay và việc “Bỏ khung giá đất để phù hợp với nguyên tắc thị trường” được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Các chuyên gia tại buổi tọa đàm đều có chung nhận định: Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thao túng theo hướng có lợi cho mình. Khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, quá trình sàng lọc của thị trường trở nên khốc liệt hơn, từ đó cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách,… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra như lo ngại khi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng, người nghèo khó tiếp cận đất đai,… và đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường? Đây là những vấn đề cần được phân tích thấu đáo để từ đó đưa ra được những quy định phù hợp, minh bạch, khả thi, nhằm đảm bảo khi luật ra đời có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả như kỳ vọng và hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Tại buổi toạ đàm TS. Lưu Bình Nhưỡng, Phó Trưởng Ban Dân nguyện của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa 14 cho biết: Ban Dân nguyện đã tổng hợp kiến nghị cử tri gửi lên Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá 15 để góp ý cho dự án Luật sửa đổi có 9 dự án Luật và Nghị quyết trong đó dự án Luật khám bệnh sửa đổi có 2 địa phương có ý kiến với 2 nhóm vấn đề; Luật thanh tra sửa đổi có 3 địa phương có ý kiến với 3 nhóm vấn đề; Luật thực hiện dân chủ cơ sở có 1 địa phương đóng góp 5 vấn đề; Luật phòng chống rửa tiền sửa đổi 1 địa phương đóng góp 1 vấn đề; Luật đấu thầu 3 địa phương góp ý 8 vấn đề; Luật giao dịch điện tử 1 địa phương đóng góp 2 vấn đề; Luật hợp tác xã 3 địa phương đóng góp 14 vấn đề; Luật thí điểm cấp quyền lựa chọn biển số ô tô thông qua đấu giá có 1 địa phương đóng góp 1 vấn đề; nhưng riêng dự án Luât đất đai sửa đổi có tới 16 địa phương góp ý với 26 vấn đề trong đó có vấn đề về bỏ khung giá đất, phương pháp xác định giá đất. Tổng cộng có 26 vấn đề của Luật đất đai trên 62 nhóm vấn đề khác chiếm gần 42%. Như vậy, thông qua con số trên đã thể hiện rõ khát khao, mong mỏi của cử chi và nhân dân cả nước về việc sửa đổi Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có bỏ khung giá đất để phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Đại diện nhà quản lý và doanh nghiệp, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ và Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng đưa ra một số ý kiến, đặc biệt là về cơ chế giá trần, giá bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án giữa doanh nghiệp và người dân. Đồng thời, nhấn mạnh có nên áp dụng chế tài xử phạt thậm chí là vừa thu hồi vừa xử phạt đối với các doanh nghiệp đang chậm sử dụng đất hơn là áp dụng việc thu thuế và tăng thuế. Ước tính cả nước có trên 3.200 dự án với diện tích lên tới trên 85.200 ha đất đã được nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đầu tư các dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm.

Vì vậy, việc nhận diện những bất cập trong quy định về định giá đất, từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề này trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là cần thiết. Điều này sẽ đảm bảo sự phát triển của thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về bất động sản và cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư trong thời gian tới.

Diệp Anh