Người dân, doanh nghiệp và các địa phương chính là những đối tượng thực thi và sẽ chịu tác động trực tiếp từ các thay đổi trong Luật Đất đai. Bởi vậy, thời gian còn lại (từ 3.1 đến hết ngày 15.3.2023) để lấy ý kiến có tầm quan trọng rất lớn.

Tính đến 0 giờ ngày 16/2, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã có 52 tỉnh thành, 7 bộ ngành có kế hoạch lấy ý kiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi về Bộ. Con số này tăng lên đáng kể so với một tuần trước đó khi mới chỉ có 28 bộ, ngành, địa phương. Đồng thời cho thấy sự chuyển biến tích cực nhằm thực hiện yêu cầu trong công điện của Thủ tướng Chính phủ về việc nghiêm túc, khẩn trương triển khai việc thực hiện việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân.

Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tạp chí TN&MT điện tử tổng hợp lại một số ý kiến góp ý của chuyên gia, nhà quản lý góp ý cho dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi:

Chuyên gia, doanh nghiệp nói gì?

 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế-Trường Đại học Luật Hà Nội: Cần định nghĩa cụ thể việc thu hồi đất phục vụ cho tổ chức tôn giáo hay cơ sở tôn giáo.

Hiện nay, đang có hiện tượng doanh nghiệp lợi dụng tôn giáo để tổ chức hoạt động kinh doanh. Ở một số quốc gia trên thế giới, việc thu hồi đất là để phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh và cho mục đích công cộng. Còn tại nước ta, thu hồi đất xảy ra 4 trường hợp, đó là: Phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh; phục vụ cho lợi ích phát triển xã hội; vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi theo quy định của pháp luật vì đe doạ tính mạng của con người. Trong các trường hợp trên, mục đích thu hồi đất phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang gây bức xúc nhất. Đây là nguyên nhân phát sinh ra tham nhũng trong quản lý đất đai khiến nhiều cán bộ vướng vòng lao lý.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất dễ bị lợi dụng nếu không làm rõ đối tượng thụ hưởng phải là nhân dân, ngân sách đầu tư là của Nhà nước và lợi nhuận phải do Nhà nước thu.

Luật sư Tô Văn Chung, thành viên Hội đồng tư vấn dân chủ, pháp luật của Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.Hồ Chí Minh: Giao quyền giải quyết đất đai cho tòa án

Thống kê cho thấy, chiếm phần lớn việc khiếu nại, tố cáo tại các tỉnh, thành trong cả nước đều liên quan đến vấn đề đất đai. Với quy định hiện hành, việc giải quyết tranh chấp có giấy tờ là trách nhiệm của tòa án, còn lại là trách nhiệm của UBND.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai như quy định tại Điều 225 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là phù hợp và UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan để làm căn cứ cho toà án giải quyết theo thẩm quyền. Tuy nhiên, trong thực tiễn, có nhiều vụ án tranh chấp đất đai kéo dài, tòa phải ra quyết định tạm đình chỉ vụ án vì UBND không cung cấp, chậm cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ tài liệu, chứng cứ hoặc không có văn bản trả lời cho tòa án. 

Trong trường hợp không cung cấp được tài liệu chứng cứ thì phải thông báo bằng văn bản cho toà án biết, trong đó ghi rõ lý do của việc không cung cấp được tài liệu chứng cứ. Nếu quá thời hạn mà không được cung cấp tài liệu, chứng cứ hoặc văn bản trả lời thì toà án đề nghị cơ quan quản lý cấp trên của UBND được yêu cầu chỉ đạo ủy ban nhân dân cấp dưới thực hiện cung cấp tài liệu, chứng cứ hoặc trả lời bằng văn bản của tòa án.

PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến, nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật, Bộ Xây dựng: Đã quy định khá đầy đủ về các loại đất, song chưa đề cập đến đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải:

Điểm e, khoản 2, Điều 11, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khá đầy đủ về các loại đất. “Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác”. Song, chưa đề cập đến đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới). Vì thế, nên nghiên cứu, bổ sung các loại đất nói trên; đồng thời rà soát bổ sung trong nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các loại đất của các công trình này.

Đối với quy định về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, tại khoản 1, Điều 193 của Dự thảo có nêu: "1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan", Tôi cho rằng phải làm rõ sử dụng độ sâu trong lòng đất được quy định ở văn bản nào, vì trong Dự thảo Luật không có và nhiều văn bản pháp luật khác không có. Nên có quy định cụ thể trong Dự thảo Luật bởi đây là vấn đề liên quan đến các quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần GP Invest: Cần phân biệt rõ giá đền bù và giá đất

Quan niệm giá đất thị trường sát với thị trường được xây dựng như thế nào. Cần phân biệt rõ giá đền bù và giá đất. Xây dựng giá đền bù như thế nào, giá đất như thế nào vẫn là cái theo tôi chưa rõ ràng, cần hài hòa lợi ích. Thứ 2, vấn đề giải phóng mặt bằng, các dự án Nhà nước thu hồi đất hay doanh nghệp tự thỏa thuận. Nếu là Luật 10 năm sau mới thay đổi được, phải cân nhắc, nếu làm không chính xác sẽ ảnh hưởng tới cả thị trường, cả nền kinh tế nói chung.

Các doanh nghiệp, hiệp hội cũng kỳ vọng, lần sửa đổi luật Đất đai này sẽ giải quyết đồng bộ các vấn đề trên thị trường bất động sản. Bởi lẽ, việc đầu tư xây dựng dự án có rất nhiều khâu, nếu chỉ thực thi được một công đoạn thì vẫn không giải toả được điểm nghẽn.

Quan điểm các nhà quản lý

Ông Trần Văn Bảy - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh: Cần bổ sung một chương riêng quy định về đất do Nhà nước quản lý (hay gọi là đất công)

Ban soạn thảo nghiên cứu, bổ sung một chương riêng quy định về đất do Nhà nước quản lý (hay gọi là đất công) vì vấn đề này rất hệ trọng trong bối cảnh hiện nay và thời gian tới. Đây là vấn đề phức tạp, vô cùng nhạy cảm. Một bộ phận cán bộ "chùn tay" không dám xử lý hồ sơ cũng vì chỗ này. Hiện nay, vấn đề này được điều chỉnh trong các luật khác nhau, ngoài Luật Đất đai còn có Luật Quản lý tài sản công, Nghị định 167 và hàng loạt văn bản có liên quan và có sự không tương thích, nếu không muốn nói là xung đột giữa các đạo luật liên quan tới tài sản công.

Ví dụ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, phần đất doanh nghiệp Nhà nước đang thuê là đất Nhà nước quản lý và không được đưa vào giá trị cổ phần hóa. Công ty cổ phần hóa sau này tiếp tục thuê đất Nhà nước, trả tiền hàng năm. Sau đó, công ty xin thuê trả tiền một lần theo Luật Đất đai và Nhà nước thu được một khoản tiền. Khi chuyển qua chế độ thuê một lần thì công ty có thẩm quyền bán đất đó...

Lấy thêm dẫn chứng đất là nhà xưởng nhưng theo quy hoạch mới thì ô nhiễm môi trường nên doanh nghiệp được chuyển mục đích sang đất ở và lập dự án, Thời gian qua, quan điểm của các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra và xét xử, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cũng chưa thống nhất về việc này.

Có ý kiến cho rằng giải quyết như vậy là phù hợp với Luật Đất đai nhưng cũng có ý kiến nói giải quyết như vậy là không đúng quy định về quản lý tài sản công và hỏi vì sao không đấu giá? Thế nhưng tài sản trên đất là của doanh nghiệp, đất người ta sử dụng hợp pháp, không vi phạm quy định luật đất đai, chuyển mục đích phù hợp quy hoạch.

Tôi cho rằng người dân rất quan tâm đến việc thu hồi đất, tuy nhiên quy định còn thiếu nhiều trường hợp thu hồi đất, đặc biệt liên quan đến đất công. Chẳng hạn như khi có phương án quản lý sắp xếp tài sản công từ Ban chỉ đạo 167 thì có phải là căn cứ để thu hồi đất hay không? Hiện nay, thanh tra, kiểm tra kết luận việc mua bán đó là trái quy định nên phải thu hồi. Tuy nhiên, quy định pháp luật không nói đến việc thu hồi đất theo kết luận thanh tra, việc này gây lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước.

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường: Người dân, doanh nghiệp và các địa phương chính là những đối tượng thực thi và sẽ chịu tác động trực tiếp từ các thay đổi trong Luật Đất đai

Vẫn còn một số băn khoăn như giá đất sẽ được xây dựng như thế nào, xây dựng 1 năm 1 lần hay 5 năm 1 lần và nguồn kinh phí để xây dựng bảng giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã tiếp nhận và xây dựng phương án hỗ trợ các địa phương thực hiện theo các nghị định thông tư đi kèm với.

Người dân, doanh nghiệp và các địa phương chính là những đối tượng thực thi và sẽ chịu tác động trực tiếp từ các thay đổi trong Luật Đất đai. Bởi vậy, thời gian còn lại để lấy ý kiến có tầm quan trọng rất lớn. Không chỉ là vấn đề đảm bảo tiến độ, mà còn để các quy định trong dự thảo Luật thật sự sát, phù hợp với thị trường, gỡ bỏ được các vướng mắc, đảm bảo lợi ích của các bên liên quan.

Ngoài các vấn đề quan trọng trên, người dân đặc biệt quan tâm tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn lại là sổ đỏ bởi trước đây, do một số quy định chưa rõ ràng, đã gây không ít vướng mắc, khiến việc cấp sổ đỏ gây mất thời gian, thậm chí là không có giải pháp xử lý dứt điểm. Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, đã có những quy định mới nhất, rất đáng chú ý về vấn đề này. Tập trung ở 2 nội dung chính.

Thứ nhất, Dự thảo quy định rõ ràng 5 trường hợp không được cấp sổ đỏ, nhằm chấm dứt những tranh cãi, tranh chấp không hồi kết. Đó là: Đất thuộc quỹ đất công ích của cấp xã; Đất được giao để quản lý; Đất thuê, thuê lại hoặc nhận khoán; đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất trừ trường hợp đã quá 03 năm; đất được giao đất không thu tiền để xây dựng công trình công cộng.

Thay đổi thứ 2 liên quan tới việc cấp sổ đỏ, tôi xin nhấn mạnh, quy định này có liên quan tới rất nhiều các gia đình đang sở hữu chung đất. Trước đây, chúng ta thường bắt gặp những sổ đỏ cấp cho cả gia đình, nhưng chỉ ghi tên chủ hộ hoặc người đại diện và kèm theo chữ "Hộ ông/hộ bà/hộ ông bà…" ở đằng trước tên. Đến khi mua bán, thế chấp, việc lấy ý kiến của tất các thành viên gia đình vô cùng phức tạp, mất thời gian hoặc là xảy ra tranh chấp, kiện tụng giữa các thành viên. Nhưng nay, Dự thảo Luật đề xuất: Sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trong lần lấy ý kiến lần này, nhiều người dân tại các dự án chung cư ở các thành phố lớn, cũng có đề xuất quy định rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư trong việc làm sổ đỏ cho người dân, hình thức xử phạt, không giao đất, giao dự án mới cho các chủ đầu tư chây ỳ. Bởi Luật Đất đai sẽ là nền tảng quan trọng để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng sẽ được chỉnh sửa trong thời gian tới.

Ông Đào Trung Chính - Cục Quy hoạch và phát triển Tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường): Việc tiếp thu ý kiến và thể hiện ý kiến của nhân dân hết sức quan trọng:

Theo kế hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ cũng đã nêu 9 vấn đề trọng tâm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Phát triển quỹ đất; Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai; Cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; Phân cấp, giám sát, kiểm soát quyền lực; Hộ gia đình sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hàng chục nội dung trọng tâm được lấy ý kiến theo từng nhóm đối tượng, như các tầng lớp nhân dân định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh; các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội và các tổ chức khác, cùng với các chuyên gia, nhà khoa học. Trong hơn một tháng qua, các nội dung này đã nhận được sự góp ý của các tầng lớp nhân dân. 

Các ý kiến đóng góp của người dân sẽ được tổng hợp và báo cáo với cơ quan có thẩm quyền là Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường,… cũng như sẽ công khai bản báo cáo cho người dân được biết các ý kiến của mình đã được tổng hợp như thế nào. Trên cơ sở đó, ban soạn thảo, tổ biên tập, Chính phủ sẽ chỉ đạo việc tiếp thu ý kiến. Các ý kiến được tiếp thu thì thế nào, các ý kiến không được tiếp thu thì giải trình ra sao sẽ được làm rõ.

Việt Anh (Lược ghi)