Thứ nhất, việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước THĐ cần khắc phục sự thiếu công khai, minh bạch, dân chủ và sự không công bằng, tương xứng giữa giá trị QSDĐ bị thu hồi và giá trị được bồi thường.

Cụ thể, Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc xác định giá đất không quy định nguyên tắc công khai, minh bạch hay công bằng, dân chủ trong việc xác định giá đất. Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai  năm 2013 giao toàn quyền xác định giá đất cho UBND tỉnh dưới dự tham mưu của Sở TN&MT. Ngoài một chủ thể đại diện cho tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất do Sở TN&MT chọn lựa một cách ăn khớp, thì tất cả các chủ thể còn lại đều là cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan tham mưu của UBND cấp tỉnh. Thành phần quyết định giá đất như vậy nên mang mặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường. Mặt khác, vì không có nguyên tắc công khai, minh bạch và cũng không có các các quy định về dân chủ, công bằng trong trình tự, thủ tục định giá đất. Với cơ chế này, việc định giá đất tính bồi thường trở thành việc riêng của cơ quan hành chính nhà nước. Người SDĐ hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất. Các quy định trên có dấu hiệu mâu thuẫn với Điều 199 Luật Đất đai về giám sát của công dân đối với việc quản lý, SDĐ đai. Mặt khác, các quy định trên cũng chưa thể chế hóa được khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 là việc THĐ phải công khai, minh bạch.

Bảo đảm hài hòa lợi ích khi khi thu hồi đất- Bài toán chưa có lời giải!

Tuy nhiên, ngoài việc bỏ khung giá đất, các quy định trong Dự thảo hầu như chưa sửa đổi theo hướng khắc phục được các bất cập trên. Cụ thể, Điều 163 Dự thảo quy định về nguyên tắc xác định giá đất vẫn không có nguyên tắc công khai, minh bạch. Điều 165 Dự thảo đều giao toàn quyền xác định giá đất cụ thể cho UBND cấp tỉnh dưới dự tham mưu của cơ quan TN&MT. Điểm đ khoản 1 Điều 163 Dự thảo tuy có quy định nguyên tắc “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Tuy nhiên, các quy định này không đủ để tạo ra cơ chế bảo đảm việc tư vấn này là độc lập, khách quan, trung thực như trong quy định mà Dự thảo đã nêu ra. Mặt khác, Dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính trong thẩm định và quyết định giá đất cụ thể là một bất cập.

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, theo quan điểm của tôi, cần bổ sung vào Dự thảo bổ sung nguyên tắc đầu tiên là: “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ và thực hiện trách nhiệm giải trình.” Dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương. Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm: (i) Quy trình chuyên môn; (ii) Quy trình hành chính. Quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có Chủ tịch UBND, các sở/ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (Hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của Hội đồng thẩm định.

Thứ hai, cần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân có đất bị THĐ trong trường hợp số tiền bồi thường thấp do việc xác định giá trị QSDĐ sai lệch.

 Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 236 Dự thảo vẫn quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai theo cách thức chung chung, không xác định được sự tham gia và vai trò của Tòa án trong việc xác định lại giá đất tính bồi thường.

Theo quy định hiện hành, sau khi nhận được quyết định THĐ và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân có thể lựa chọn một trong hai con đường là khiếu nại và khiếu kiện. Về khiếu nại, do khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện THĐ nên Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ giải quyết khiếu nại lần một, còn Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết khiếu nại lần hai và cũng là lần cuối cùng. Như vậy, người dân trong vòng lẩn quẩn vì UBND cấp tỉnh chính là chủ thể định giá đất tính bồi thường và chỉ đạo UBND cấp huyện bồi thường theo giá đất đã định. Vì vậy, nói là hai cấp nhưng thật ra là một ý chí chủ quan từ UBND cấp tỉnh nên việc khiếu nại khó đem lại một kết quả khách quan.

Về khiếu kiện, hiện nay theo hướng dẫn của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ mà có yêu cầu Tòa án xem xét về giá bồi thường thì Tòa án căn cứ vào QH, KHSDĐ, mục đích THĐ, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định THĐ để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá trị QSDĐ”. Như vậy, ở cả 2 con đường là khiếu nại và khiếu kiện, dường như không có con đường nào bảo đảm một cách chắc chắn là công lý sẽ được thực thi và công bằng sẽ được lặp lại khi việc xác định giá đất tính bồi thường có bất cập, sai lệch.   

 Qua nghiên cứu về kinh nghiệm một số quốc gia, các chuyên gia của Ngân hàng thế giới cho rằng: “Thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính. Hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định và giải quyết tranh chấp giá đất…”.  Mặt khác, trên cơ sở lý thuyết về vai trò của Tòa án trong Nhà nước pháp quyền: Tòa án là người bảo đảm cao nhất các quyền của cá nhân và kinh nghiệm nêu trên, tác giả kiến nghị mở rộng thẩm quyền của Tòa án ở Việt Nam trong tố tụng hành chính khi giải quyết các tranh chấp giá đất. Cụ thể, hoàn thiện quy định pháp luật trên nguyên tắc: Khi yêu cầu xem xét lại giá đất, là yêu cầu Tòa án hủy bỏ giá đất trong quyết định hành chính cụ thể vì cho rằng giá đất đó chưa phù hợp thị trường, vi phạm quy định về thẩm định giá đất,... Khi đó, Tòa án sẽ xem xét lại giá đất được quyết định, trường hợp cần thiết Tòa án được quyền tham vấn ý kiến chuyên gia hoặc thành lập Hội đồng chuyên môn để đánh giá. Kết quả tham vấn là một trong những căn cứ để Tòa án quyết định bác yêu cầu của người khởi kiện trong trường hợp giá đất được xác định đúng quy định pháp luật và ngược lại Tòa án sẽ hủy bỏ giá đất trong quyết định bị kiện và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất trong từng trường hợp cụ thể. Ở tất cả các quốc gia tiến bộ trên thế giới đều thừa nhận vai trò của Tòa án trong giải quyết xung đột về giá đất. Theo đó, Tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Như vậy, khoản 5 Điều 236 nên bổ sung như sau: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ mà có yêu cầu Tòa án xem xét về giá bồi thường thì Tòa án căn cứ vào QH, KHSDĐ, mục đích THĐ, nguyên tắc và phương pháp định giá đất để yêu cầu các cơ quan hữu quan tiến hành xác định lại giá trị QSDĐ bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch và công bằng, tương xứng.”

PGS. TS. PHAN TRUNG HIỀN

Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ